Faits :
Un couple achète un appartement en état futur d’achèvement à une SCI. Le bien doit être livré au 4ème trimestre 2008 au plus tard. Une banque (achetée par la suite par la société CIC), consent une garantie d’achèvement à la SCI. Par cette garantie, le débiteur (la banque) s’engage à mettre en œuvre des moyens permettant d’achever les travaux en cas de défaillance du vendeur (la SCI). Or, par la suite, la SCI est mise en liquidation judiciaire. Les acheteurs appellent dont la CIC en garantie afin qu’elle mette en œuvre des moyens permettant l’achèvement des travaux. La CIC informe les acheteurs de son impossibilité d’assurer cet achèvement.
Un couple achète un appartement en état futur d’achèvement à une SCI. Le bien doit être livré au 4ème trimestre 2008 au plus tard. Une banque (achetée par la suite par la société CIC), consent une garantie d’achèvement à la SCI. Par cette garantie, le débiteur (la banque) s’engage à mettre en œuvre des moyens permettant d’achever les travaux en cas de défaillance du vendeur (la SCI). Or, par la suite, la SCI est mise en liquidation judiciaire. Les acheteurs appellent dont la CIC en garantie afin qu’elle mette en œuvre des moyens permettant l’achèvement des travaux. La CIC informe les acheteurs de son impossibilité d’assurer cet achèvement.
Procédure :
Les acheteurs assignent donc la CIC en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son inaction en tant que garant. La société leur oppose d’une part la cessation d’activité de la SCI et d’autre part la péremption du permis de construire.
La Cour d’appel accueille la demande des acheteurs en condamnant la CIC à leur verser des dommages-intérêts au titre des préjudices moral et matériel à hauteur des sommes versées au vendeur.
Contexte en droit positif :
La vente en état futur d’achèvement est définie par l’article 1601-3 du code civil comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »
Question posée à la Cour :
Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, le débiteur de la garantie d’achèvement commet-il une faute susceptible d’engager sa responsabilité envers l’acheteur en laissant périmer le permis de construire et en ne tentant pas de mettre en œuvre la garantie ?
Solution :
La Cour de cassation par un arrêt du 26 novembre 2014 rejette le pourvoi formé en cassation contre l’arrêt d’appel. Elle retient que la société CIC a « commis une faute en refusant de mettre en œuvre la garantie d’achèvement quand elle pouvait et devait le faire et a causé aux acheteurs un préjudice en ne leur permettant pas de rentrer en possession du bien. »
Elle fonde sa décision sur l’article 1382 du code civil, dont elle caractérise l’existence des trois éléments constitutifs : la faute (absence de mise en œuvre de la garantie), le dommage (les acheteurs ne peuvent entrer en possession du bien), et le lien causal (le dommage des acheteurs résultant directement de la faute du débiteur de l’obligation de garantie d’achèvement).
Apport :
La Cour de cassation, par cette jurisprudence, opère un revirement de jurisprudence par rapport à l’arrêt du 7 mai 2008 rendu par la 3ème Chambre civile, qui affirmait que le remboursement des sommes versées par l’acheteur au vendeur n’était pas dû par le débiteur de la garantie d’achèvement (qui n’est pas une garantie de remboursement) en cas de défaillance du vendeur, même en cas de résolution de la vente.
La haute juridiction entend protéger davantage l’acheteur, partie faible au contrat de vente en l’état futur d’achèvement, en faisant reposer la charge du remboursement des sommes versées au vendeur sur le débiteur fautif de l’obligation de garantie d’achèvement en cas de défaillance du vendeur. L’objectif est d’assurer l’indemnisation totale du préjudice subi, ce qui s’inscrit dans la mouvance actuelle de la jurisprudence de la Cour de cassation, que l’on peut qualifier de consumériste.
Liens :
Arrêt n°1404 du 26 novembre 2014-Cour de cassation-3ème Civ
Arrêt du 7 mai 2008-Cour de cassation-3ème Civ
RL